從最新的宜蘭農地問題,看未來的農地發展模式(一)

2015/04/182015/04/18發表留言

宜蘭的農地興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法草案

在未來將有可能影響到全台的農地政策發展.從農委會主委

0410新聞農委會
農委會主委陳保基今天表示，將與內政部共同修訂農舍興建管理辦法，將「實際從農」和「具有農保」列為起造農舍的必要條件，未來修法通過後，在農地上興建農舍的條件和資格將變更嚴格。

這番談話中,稍微可以看出未來的興建農舍政策將很嚴格,而這發展將影響

台灣的農地價格市場!

舉例說:

「實際從農」:從農證明如何判斷?勢必要有配套檢查措施才可以

依照草案內容來看

第二條

(第一項)興建農舍申請人應有於該農業用地直接從事農業經營之具體事證，並依下列證明文件為憑：

一、申請人於該農業用地實際從事農業工作之切結書。

二、可供查核之農業生產資材購買憑證。

三、可供查核之農產銷售證明。

(第二項)申請人已參加農民健康保險且有證明者，免附前項證明。

->可見從農證明切結書一定要,以及下述文件

可供查核之農業生產資材購買憑證。

可供查核之農產銷售證明。

這兩項是套用最新的農保政策,進銷貨憑證!

若從新的農保政策上研究,現場勘地或農用證明又是前提條件!

法規的說明內容包含

參照「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第二條規定，申請興建農舍應檢附實際從事農業工作之相關證明文件。

再

四、依據興建農舍辦法第二條第一項第五款：「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地」應檢附申請人切結該筆農業用地未曾興建農舍或提供申請興建農舍使用之切結文件及生產經營計畫書。

從生產經營計畫書中看

生產經營計畫書，應載明下列事項：

一、興建農舍之目的及必要性。

二、農業用地經營現況（應為合理之農業使用，且符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法之農業使用認定）。

三、生產計畫(作物種類、生產週期、預估產量及行銷通路等)。

四、農業用地整體配置圖(農舍及農業經營用地面積檢討、排水方式說明、及農業設施配置等)。

五、如現況存在既有農業設施者，應檢附農業設施容許使用同意書或得為從來使用之證明文件。

六、現有農機具及其數量。

七、引用水之來源及廢汙水處理計畫。

八、農業事業廢棄物處理及再利用計畫。

前項第四款之整體配置圖內容應符合興建農舍辦法第八條、第九條及本辦法第五條規定。

「具有農保」

農保的取得變成是農舍興建的必要條件之一,取得的方式相對比上述還簡單!只要有一公頃農地,並且取得農地做農業使用證明書的話,就可以申請通過!(細項請看本版其他文件)

但這關鍵在於

加農保? 對於已經有公保/軍保/勞保這些客戶或者是老闆來說退掉原有的保險加入

農保相當不可行的路!所以勢必影響整體的農地銷售買賣,近期內宜蘭的農地買賣已經

產生大量的客戶下訂後,超過8成以上的客戶退訂!此波的效應未來將在農委會的新政策

上產生更大的發酵!

此議題值得後續繼續研究關注! 歡迎一起研究 LINE ID:chinang

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new-農地農舍研究—宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法草案逐條說明

2015/04/082015/04/08發表留言

目前最夯的宜蘭農舍問題 0408

比較不同的為

實際農業工作切結書
參加農保
農業經營計畫
興建農舍的目地與必要性
農舍用地興建農舍的位置
農舍增建
易淹水區,高腳屋設計
易淹水區,農地填土
興建農舍資格證明

以下為條例說明

宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法草案逐條說明

名稱	說明
宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法	本自治法規名稱。
條文	說明
第一條宜蘭縣政府（以下簡稱本府）為執行農業用地興建農舍辦法(以下簡稱興建農舍辦法)所定審查事項，維護農業永續經營環境，特訂定本辦法。	訂定本審查辦法之目的及依據。
第二條興建農舍申請人應有於該農業用地直接從事農業經營之具體事證，並依下列證明文件為憑：一、申請人於該農業用地實際從事農業工作之切結書。二、可供查核之農業生產資材購買憑證。三、可供查核之農產銷售證明。申請人已參加農民健康保險且有證明者，免附前項證明。	一、依據農業發展條例第三條第三款農民定義為：「直接從事農業生產之自然人。」，同條第十款:「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：…（二）供與農業經營不可分離之農舍…」。又興建農舍辦法第二條第一項：「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民…」、第三條：「依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民。」是以，興建農舍申請人應檢附在該農業用地從事農業經營之具體事證。二、參照「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第二條規定，申請興建農舍應檢附實際從事農業工作之相關證明文件。
第三條興建農舍之申請人，應填具申請書，並檢附下列文件一式五份向本府提出申請：一、申請人最近三個月內戶籍謄本。二、申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記謄本。三、本辦法第二條之證明文件。四、農業經營計畫。五、稅捐稽徵機關開具最近一個月內申請人之房屋財產歸戶查詢清單。六、查詢清單所列房屋之使用執照或建物謄本。七、申請人無自用農舍、申請興建農舍農業用地屬未經申請之農業用地及五年內未曾取得過農舍建造執照等事項之切結書(附件一)。八、確無自用農舍證明。九、土地使用分區證明，如為非都市土地，免附。十、共有土地部分共有人申請者，檢附分管協議書、其他共有人之同意書及印鑑證明。	一、申請興建農舍申請人資格證明應附文件。二、依據興建農舍辦法第二條第一項第一款：「年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者」、第二款：「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者…」及第三款：「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃…」故須檢附申請最近三個月內之戶籍謄本及土地登記謄本。三、依同條第一項第四款：「申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。…」及第六條：「申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣(市)政府」故須檢附申請人確無自用農舍證明、房屋財產歸戶查詢清單、清單所列所有房屋使用執照影本及申請人切結無自用農舍文件。四、依據興建農舍辦法第二條第一項第五款：「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地」應檢附申請人切結該筆農業用地未曾興建農舍或提供申請興建農舍使用之切結文件及生產經營計畫書。五、屬共有土地，僅部分共有人提出申請之情形，依據行政院農業委員會農水保字第1031865030號解釋令：「核釋有關農業用地興建農舍辦法第二條及第三條之農業用地為共有時，其申請興建農舍處理原則如下：…二、應取得全部共有人之同意，並訂有分管契約。但共有人全部提出申請者，不在此限。」故須檢附分管契約及土地使用同意書，並因案涉人民財產，為審慎確為本人同意，另請申請人檢附分管契約書及同意書用印之印鑑證明。
第四條前條第四款之生產經營計畫書，應載明下列事項：一、興建農舍之目的及必要性。二、農業用地經營現況（應為合理之農業使用，且符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法之農業使用認定）。三、生產計畫(作物種類、生產週期、預估產量及行銷通路等)。四、農業用地整體配置圖(農舍及農業經營用地面積檢討、排水方式說明、及農業設施配置等)。五、如現況存在既有農業設施者，應檢附農業設施容許使用同意書或得為從來使用之證明文件。六、現有農機具及其數量。七、引用水之來源及廢汙水處理計畫。八、農業事業廢棄物處理及再利用計畫。前項第四款之整體配置圖內容應符合興建農舍辦法第八條、第九條及本辦法第五條規定。	一、依據農業發展條例第十款:「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：…（二）供與農業經營不可分離之農舍…」。是以，農舍興建必須與農舍申請人於該農業用地所從事之農業經營相當。二、生產經營計畫應敘明之事項。三、為審查生產計畫之合理性應檢附整體配置圖，又本縣農舍建照審查之審查原則及規定，故結合兩者一併審查相關配置。經審查通過之整體配置圖須作為後續申請農舍建照應檢附興建農舍資格核定函之必要附件。四、整體配置圖內容應符合興建農舍辦法第八條：「包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明…」及第九條：「…扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部份之農業經營用地應為完整區塊…」等規定。五、敘明現有農機具及數量乙項，係為審查該生產計畫，作為農業生產方式或規模對應農機具種類及數量之合理性必要性審查之參考，倘無農機具則填列無即可。
第五條農業用地整體配置農舍用地面積應為矩形區塊，一側應臨接道路，一側應臨接地界線，自道路境界線至該區塊後側境界線之深度不得超過二十公尺，面積不得超過該農業用地面積百分之十，且不得超過一千平方公尺。農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外，不得小於三公尺。百分之九十農業經營用地應有寬度四公尺以上空間連接道路，以供農耕機具通行使用。未臨接道路之農業用地，其農舍用地矩形區塊應二側臨接地界線，建築物應擇一側退縮並依第二項規定辦理；農舍應配置出入通路，寬度不得小於三點五公尺，使用毗鄰農地作農路使用者，應符合土地使用管制規定。現有農舍增建，應依前四項規定辦理，情形特殊者，依第六項規定辦理。農業用地地形特殊，無法依本條及第六條其他地區填土規定設計者，經本府興建農舍申請人資格審查小組審查通過者，不在此限。	一、為防範農舍配置於農地中央，造成農地破碎，致農業經營用地非完整區塊，影響農業生產，爰規範農舍用地應一側應臨接道路，一側應臨接地界線，並限制其深度。另為避免大面積農地於檢討農舍用地面積時，其扣除建築物基層面積後，剩餘面積設置相關設施（如庭園造景等）而形成住宅設計，有違農業用地興建農舍辦法立法精神，爰規範農舍用地最大面積限制。二、考量農舍使用人進出道路之人身安全，並維護交通安全，建築物配置除都市計畫有規定外，予以規範退縮建築深度。三、為利供農業生產使用之完整區塊從事農耕，爰規範農地應臨路預留一定寬度以上供農機具進出空間。四、未臨接道路之農業用地，考量農舍出入之人行及車輛使用需求，予以規範應設置規定寬度之出入通路，如需使用毗鄰農地設置通路者，並應符合土地使用管制規定。五、現有農舍申請增建，依現有建築物構造判斷，屬鋼鐵造建築物者，因易於修改拆除，且增建部分屬鋼筋混凝土構造，則與原有鋼鐵構造於外觀及使用上顯不融合，建物主要構造接合亦有結構安全之虞，故申請增建應依本條規定辦理。原有建築物屬鋼筋混凝土等不易修改之構造者，經提送本府興建農舍申請人資格審查小組審查通過後，不受限制。六、部分未重劃農地受限既有地形限制，無法依規定配置農舍者，經提送本府興建農舍申請人資格審查小組審查通過後，不受限制。
第六條易淹水地區之農業用地，其農舍用地面積矩形區塊不得填土，建築物得採高腳基礎設計；其他地區之農舍用地面積矩形區塊，填土高度不得超過四十公分。建築物屋頂突出物高度不得超過四公尺。前項農舍用地面積矩形區塊範圍內如設置圍牆，其高度不得超過一點五公尺。高度六十公分以下部分，可設置實體圍牆、高度六十公分至一百五十公分部分，除綠籬外，檢討其透空率不得小於百分之七十，有設置出入門者，亦同。	一、現有部分農地興建農舍，填土高度過高，造成設計筏式基礎違規作地下室使用，亦形成農舍高聳於農地中，嚴重破壞農村地景風貌。爰參照「宜蘭縣農業用地申請各項農業設施興建高度及樓層審查作業要點」有關擋土牆、田埂高度規定，限制農舍用地填土高度。屬易淹水地區之農地，考量填土將造成農地滯洪功能減少，故限制該地區不得填土，建築物得採高腳基礎設計。二、現有農舍依建築法規設置昇降設備通達屋面者，屋突層高度可達九公尺，除造成建築物量體比例不協調，並妨礙毗鄰農地日照，降低農作物生產力。爰為維護農村地景風貌及農地生產機能，故限制建築物屋頂突出物高度。三、基地設置圍牆，依內政部「建築基地圍牆設置原則」規定，實體部分之高度以不超過二點五公尺為原則。惟考量農業用地興建農舍，基地環境不同於一般建築基地，如依此高度設置圍牆時，除與農地景觀不協調、有形成住宅設計之情形外，亦有影響農業經營用地日照之虞，爰規範圍牆高度及透空率。
第七條本府受理興建農舍資格申請案件，經書面審查無誤後，應實地勘查，並通知申請人攜帶身分證明到場指界，說明農業使用現況及生產經營計畫。	為確保申請人確實從事農業生產及並有農舍之需要，以及審查該筆農業用地現況確供農業使用，辦理現場勘查，並要求申請人到場指界，同時對其農業使用方式及現況作一說明。
第八條申請案件有下列各款情形之一者，應以書面敘明理由及法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正: 一、應提出之文件不符或有欠缺。二、供農業生產使用部分之農業經營用地非為完整區塊，或其面積低於該農業用地面積百分之九十。三、農舍用地之配置未符合本辦法第五條規定。	申請案件應通知補正之情形。
第九條申請案件有下列各款情形之一者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回其申請：一、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。二、現況之農業使用與農業用地作農業使用認定及核發證明辦法不符。三、農業設施之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。四、現況有妨礙農田灌溉或排水功能之情事。五、違反其他土地使用管制相關法令規定。六、申請人經依本辦法第七條通知現場導勘，二次仍未到場者。七、其他依法不予核定者。	一、申請案件不予核定之情形。二、依本辦法第三條第九款檢附之生產經營計畫及現況之農業使用經審查及現勘，倘不合理應不予核定。三、依據興建農舍辦法第九條第二項第三款：「…扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。…」故倘未符前開規定，不予核定。
第十條為審查興建農舍申請人資格及興建農舍辦法第二條至第六條所定事項，由本府農業處、建設處、工務處、地政處、環境保護局及本府有關單位(機關)組成審查小組(以下簡稱本小組)。本小組置召集人一人，由農業處處長擔任；副召集人一人，由農業處副處長擔任。本小組每月召開一次，必要時召開臨時會議，由召集人召集並擔任主席；召集人因故不能召集或主持時，由副召集人召集並主持。　　　審查時如有必要，得邀集專家、學者協助審查。	依據興建農舍辦法第二條第二項規定：「直轄市、縣(市)政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條及第六條規定事項。」爰邀集本府相關單位組成審查小組。
第十一條依本辦法核發之興建農舍資格證明，有效期間為六個月。	興建農舍申請人資格證明書之有效之有效期限。
第十二條本辦法自公布日施行。	本辦法施行之日期。

附件1

切結書（範本）

本人迄至切結日止確無自用農舍，且未領有個別農舍或集村農舍建造執照，自切結日起往前五年內亦未曾取得農舍建造執照，且擬申請興建農舍之該筆農業用地，未曾申請興建農舍或提供申請興建農舍計算面積使用，如有不實者，願依「農業用地興建農舍辦法」第十三條「起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定。」及承擔其他相關一切法律責任，特立此書為憑。

立切結書人：（簽章）

身分證統一編號：

住址：

中華民國年月日

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參考

宜蘭正式公告蓋農舍需農保或出具務農證明且不得蓋在田中央

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2015/04/072015/04/07發表留言

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